Reforma tributária e locação de imóveis: quando o aluguel pode pagar IBS/CBS

Reforma tributária e aluguéis: como IBS e CBS podem incidir sobre locação de imóveis (LC 214/2025)

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta pontos centrais da reforma do consumo, disciplina hipóteses de incidência do IBS e da CBS sobre operações com bens imóveis, incluindo locação, cessão onerosa e arrendamento.

Para proprietários que alugam imóveis no Brasil — incluindo residentes no exterior e estrangeiros no Brasil — o tema é estratégico porque envolve: (i) quando o locador vira contribuinte, (ii) como se define “habitualidade/atividade econômica”, (iii) base de cálculo e reduções, e (iv) regras de transição.

1) IBS e CBS em bens imóveis: existe um regime específico

A LC 214/2025 estabelece que operações com bens imóveis, para contribuintes no regime regular, ficam sujeitas a regime específico.

A LC 214/2025 afirma expressamente que o IBS/CBS incidem sobre, entre outras operações, locação, cessão onerosa e arrendamento.

2) Quando a pessoa física vira contribuinte (locação “habitual”)

A lei define situações em que pessoa física que realiza operações com imóveis será considerada contribuinte do regime regular (e, portanto, sujeita ao regime estabelecido na lei).

Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a pessoa física será considerada contribuinte quando, no ano-calendário anterior, simultaneamente:

• a receita total com essas operações exceder R$ 240.000; e

• tiver por objeto mais de 3 bens imóveis distintos.

Na prática, a LC 214/2025 cria um gatilho de habitualidade/atividade econômica com critérios objetivos (receita + quantidade de imóveis).

3) Alíquotas reduzidas para operações imobiliárias — e redução de 70% para locação

A lei traz redução de alíquotas no capítulo de bens imóveis.

• Regra geral do capítulo: as alíquotas relativas às operações com bens imóveis ficam reduzidas em 50%.

• Para locação, cessão onerosa e arrendamento, há regra específica: as alíquotas ficam reduzidas em 70%.

Esse ponto é essencial para estimar impacto econômico e comparar com o cenário atual (ISS/ICMS/PIS/COFINS, conforme o caso).

4) Momento do fato gerador na locação

A LC 214/2025 estabelece que, na locação, cessão onerosa ou arrendamento, considera-se ocorrido o fato gerador no momento do pagamento.

Isso afeta organização de caixa e controles — especialmente para quem recebe de múltiplos inquilinos e/ou tem administradora.

5) “Redutor social” para locação residencial (potencial mitigação)

A lei prevê um redutor social aplicável a operações de locação/cessão onerosa/arrendamento de imóvel para uso residencial, permitindo dedução de valor fixo por imóvel (com atualização).

Esse item tende a ser relevante para pequenos e médios locadores que, ainda assim, ultrapassem os critérios de habitualidade.

6) Regra de transição: contratos antigos e opção por recolhimento de 3,65%

Há uma regra específica para contratos firmados por prazo determinado:

O art. 487 permite opção de recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida, com condições e prazos de registro/comprovação do contrato. Também prevê que as operações sujeitas a esse regime estarão sujeitas ao pagamento equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

Esse é um dos pontos mais importantes para proprietários com contratos vigentes/estruturados antes da plena implementação, pois pode funcionar como regra de acomodação, desde que os requisitos formais sejam observados.

7) Como isso impacta residentes no exterior e estrangeiros no Brasil

Residente no exterior com imóvel alugado no Brasil: Além da tributação sobre renda (IR), passa a ser necessário avaliar se a locação pode ser tratada como atividade econômica para IBS/CBS, a depender do volume e número de imóveis (critérios objetivos).

Estrangeiro no Brasil (ou investidor não residente) com carteira imobiliária: A preocupação principal é compliance e estrutura, pois o enquadramento pode exigir organização documental, segregação de receitas e análise do melhor modelo de gestão.

Conclusão

A LC 214/2025 não “tributa todo aluguel automaticamente”, mas estabelece critérios para tratar certas locações como atividade econômica para IBS/CBS (ex.: R$ 240 mil/ano + mais de 3 imóveis) e cria regras específicas: redução de 70% para locação e opção de 3,65% em hipóteses de transição, conforme art. 487.

Se você é proprietário com imóveis alugados no Brasil (residente no país ou no exterior) e deseja avaliar o impacto da reforma tributária sobre sua carteira imobiliária, somos um escritório especializados no assunto. Caso deseje contratar serviços profissionais de advocacia relacionados a esse tema, entre em contato através do e-mail: contato@trpuppioadvocacia.com.br, ou através do WhatsApp.

FAQ:

Aluguel vai pagar IBS e CBS?

Pode haver incidência em situações previstas na LC 214/2025, especialmente quando a PF se enquadra como contribuinte por critérios objetivos.

Quais são os critérios para PF virar contribuinte na locação?

Receita anual anterior acima de R$ 240 mil e locação envolvendo mais de 3 imóveis distintos.

Qual a regra de transição para contratos antigos?

O art. 487 prevê opção com condições e pagamento equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.