Reforma tributaria y arrendamiento de inmuebles: cuándo el alquiler puede estar sujeto al IBS/CBS

Reforma tributaria y alquileres: cómo el IBS y el CBS pueden incidir sobre el arrendamiento de inmuebles (LC 214/2025)

La Ley Complementaria nº 214/2025, que regula aspectos centrales de la reforma del impuesto al consumo, establece las hipótesis de aplicación del IBS y del CBS sobre operaciones con bienes inmuebles, incluyendo arrendamiento, cesión onerosa y alquiler.

Para los propietarios que alquilan inmuebles en Brasil — incluidos los residentes en el exterior y los extranjeros en Brasil — el tema es estratégico, ya que implica:(i) cuándo el arrendador pasa a ser contribuyente,(ii) cómo se define la “habitualidad” o actividad económica,(iii) la base imponible y las reducciones aplicables, y(iv) las reglas de transición.

1) IBS y CBS sobre bienes inmuebles: régimen específico

La LC 214/2025 establece que las operaciones con bienes inmuebles, cuando son realizadas por contribuyentes del régimen regular, están sujetas a un régimen específico.

La ley afirma expresamente que el IBS y el CBS se aplican, entre otras operaciones, al arrendamiento, cesión onerosa y alquiler.

2) Cuándo una persona física se convierte en contribuyente (arrendamiento habitual)

La ley define las situaciones en las que una persona física que realiza operaciones inmobiliarias será considerada contribuyente del régimen regular y, por tanto, sujeta al IBS y al CBS.

En el caso del arrendamiento, cesión onerosa y alquiler, la persona física será considerada contribuyente cuando, en el año calendario anterior, concurran simultáneamente los siguientes requisitos:

• que los ingresos totales superen R$ 240.000; y

• que la actividad involucre más de tres inmuebles distintos.

En la práctica, la LC 214/2025 establece un umbral objetivo de habitualidad o actividad económica basado en ingresos y número de inmuebles.

3) Tipos reducidos para operaciones inmobiliarias — reducción del 70% para arrendamiento

La ley prevé reducciones de alícuotas en el capítulo relativo a bienes inmuebles.

Como regla general, las alícuotas aplicables a operaciones inmobiliarias se reducen en un 50%.

Para el arrendamiento, cesión onerosa y alquiler, existe una regla específica que reduce las alícuotas en un 70%.

Este punto es esencial para estimar el impacto económico y compararlo con el sistema tributario actual (ISS, ICMS, PIS/COFINS, según corresponda).

4) Devengo del impuesto en el arrendamiento

La LC 214/2025 establece que, en el arrendamiento, cesión onerosa o alquiler, el hecho generador se produce en el momento del pago.

Esto impacta la gestión del flujo de caja y los controles contables, especialmente para quienes tienen múltiples inquilinos o administradoras inmobiliarias.

5) “Reductor social” para arrendamiento residencial (posible mitigación)

La ley prevé un reductor social aplicable a operaciones de arrendamiento, cesión onerosa o alquiler de inmuebles destinados a uso residencial, permitiendo la deducción de un importe fijo por inmueble, sujeto a actualización.

Este mecanismo puede ser especialmente relevante para pequeños y medianos arrendadores que, aun así, superen los criterios de habitualidad.

6) Regla transitoria: contratos anteriores y opción del 3,65%

Existe una regla específica para contratos celebrados por plazo determinado.

El artículo 487 permite optar por la liquidación del IBS y del CBS sobre la ingresos brutos percibidos, siempre que se cumplan determinados requisitos y registros formales del contrato.

Asimismo, establece que las operaciones sujetas a este régimen estarán gravadas con un importe equivalente al 3,65% de los ingresos brutos percibidos.

Este es uno de los puntos más relevantes para propietarios con contratos vigentes o estructurados antes de la implementación plena del nuevo sistema, siempre que se cumplan los requisitos formales.

7) Impacto para residentes en el exterior y arrendadores extranjeros

Residente en el exterior con inmueble alquilado en Brasil: Además de la tributación sobre la renta, será necesario evaluar si el arrendamiento puede considerarse actividad económica a efectos del IBS/CBS, dependiendo del volumen de ingresos y del número de inmuebles.

Extranjero en Brasil o inversor no residente con cartera inmobiliaria: La principal preocupación es el cumplimiento normativo y la estructuración, ya que la clasificación bajo el nuevo régimen puede exigir organización documental, segregación de ingresos y análisis del modelo de gestión más adecuado.

Conclusión

La LC 214/2025 no grava automáticamente todos los alquileres, sino que establece criterios objetivos para tratar determinadas operaciones de arrendamiento como actividad económica sujeta al IBS y al CBS (por ejemplo, R$ 240.000 anuales y más de tres inmuebles).

También introduce reglas específicas, como la reducción del 70% para arrendamiento y la opción del 3,65% en el régimen transitorio previsto en el artículo 487.

Si usted es propietario de inmuebles alquilados en Brasil (residente o no residente) y desea evaluar el impacto de la reforma tributaria sobre su cartera inmobiliaria, nuestro despacho está especializado en este tema. Para contratar servicios profesionales de abogacía, contáctenos por contato@trpuppioadvocacia.com.br o vía WhatsApp.

Preguntas frecuentes

¿El alquiler pagará IBS y CBS?

Puede haber incidencia en las situaciones previstas en la LC 214/2025, especialmente cuando la persona física se encuadra como contribuyente conforme a criterios objetivos.

¿Cuáles son los criterios para que una persona física sea contribuyente en el arrendamiento?

Ingresos anuales superiores a R$ 240.000 en el año anterior y arrendamiento de más de tres inmuebles distintos.

¿Cuál es la regla transitoria para contratos antiguos?

El artículo 487 prevé una opción sujeta a condiciones, con tributación equivalente al 3,65% de los ingresos brutos percibidos.